前回の記事で、過去の挫折をいつくか紹介しました。そしてその中からA社からの紹介された物件についていろいろと思い出したことを記事にしました。
今回は、B社から紹介された物件について書いてたいと思います。
A社からの紹介が不成立に終わりB社には、その後の僕の考えや不動産投資を行うための僕なりの条件なんかのお話しをしていました。
やっといろいろ含めた年収が400万を超えることができ、条件の１つが解消されました。B社には、定期的に連絡をもらっていましたので、そのことをお伝えしました。
1件目 みなとみらいのワンルームマンション（中古
条件など
まずA社は、神奈川県横浜エリアを中心に物件をもっています。今回もその得意としている横浜エリア、みなとみらいからの紹介となりました。
ターゲットとしては、単身赴任のサラリーマンになります。多くの企業が集まる場所なので、需要は高いと思います。価格は、諸々含めて1900万円くらいでした。
価格下落リスクを減らしたいという私の思いを伝えていたため、紹介された物件は中古になります。既に入居者がいて去年賃貸契約の更新も終わっていたので、2年は空室リスクが減少しているとのことでした。
デメリットとしてお伝えしたこと
これは、紹介してくれた管理会社や物件の問題ではないのですが、融資されるローンの金利が2.9%くらいで、返済期間も25年がMAXとのことでした。
最近の融資していくれる会社は、大手の銀行は、金利2.0％くらいからあるのですが、年収1000万以上や3000万以上の資産を持っていることなどが条件になっているそうです。次は、地銀で2.0％から3.0％くらいとなるのですが、条件は少しゆるくなります。ただ地元の物件ではないと厳しい判断がされます。理由として、何かあった時にすぐに確認できるためのようです。
私が今の属性で融資を受けれるところは、さらに条件が軽いところになりますので、仕方のないところかもしれません…
話し合いを進めてみて
物件の環境も状態も書類を見た限りでは、特に問題ないと感じました。周辺の同じような大きさの物件の価格や家賃を調べてみましたが、提案されている物件との差もなかったので、その点でも安心できました。
キャッシュフローも作ってもらいました。期間は、不動産を購入してから、ローンの返済開始時からローン返済完了時、年金をもらえ始める予定の65歳くらいまでです。
収入としては、賃貸収入、控除分（所得税、住民税）これは、収入が現在と変らないという前提で出してもらっています。2年毎の賃貸契約延長に伴う礼金も収入になります。
支出としては、ローン返済、固定資産税、管理費、積立修繕費、代行手数料、1年目だけになりますが不動産収得税も入れてもらいました。
また、リスクは多く見積もりたかったので、2年の更新毎に家賃が1000円づつ下がる。更新時に1か月の空室になるという条件にしています。
後、運用資産例として、費用が多くかかる1年目と2年目以降とで、1年間通しての収支の明細を作っていただきました。これは、実際に1年間でどれくらいの所得税、住民税が控除されるのかを見たかったためです。
ここまで真摯に対応してくださり、質問のレスポンスも早かったので、かなり良い印象を持ちました。
問題発生
条件には、ある程度納得できました。1点だけ金利が高いことだけが引っ掛かってました。きちんと対応するには、実際の金利がどのくらいになるかわからないとできません。正確な金利を出すには、仮審査に出す必要があるとの事で処理を進めてもらいます。物件の購入意思があるという書類と融資会社への仮審査の申請を行います。PDFで書類のフォーマットをいただき、記入してFAXしました。
翌日電話が…一足遅く、別の方の仮押さえが入ってしまったとのことでした。なんてことだ…
2件目 横浜駅近くのワンルームマンション（中古
続けて2件目の紹介を受けました。
前回の失策から、条件を詰める前に仮審査だけやってもらうことにしました。仮審査と仮押さえなので、後でやめることもできるし、条件詰めている最中になくなったりしないしね。
条件など
横浜駅近辺のワンルームマンションになります。ターゲットは前回と同じく単身のサラリーマンです。価格は、少し下がって約1800万円でした。
前回との違いとして有利な点もありました。現在とある企業の社員寮として利用されているとのことで、すでに15年借り上げされているとのことでした。もちろん今後を保証するということではないですが、前回にはなかった利点になります。良い方に考えると、企業による借り上げなので契約が続く限り、中に住む人がどんなに変わっても原状復帰義務が発生しないので、特別な費用が発生しない。空室にならない。
連絡を頂いた時に良い物件を紹介できると担当者さんも喜んでくれたことを強く覚えています。
質問いろいろ
この話を進めている間にも自分なりに調べていたことがあるので質問します。
- 退室後の原状復帰にかかる費用について
- 設備の耐年の残数について
- ローンの繰り上げ返済の条件について
退室後の原状復帰にかかる費用について
通常は、敷金でまかなわれることになりオーバーした分についても瑕疵の場合は、住居者負担になるので、基本的に大きな出費は、発生しないとのことでした。
設備の耐年の残数について
普通は、15年毎に入れ替える必要があるとのことでした。この物件の場合は、費用として15万円ほどが必要になるようです。現状としては、去年も検査をしていて問題なしとの判断をしてもらっているとの回答でした。
ローンの繰り上げ返済の条件について
今回融資をお願いしているところでは、返済の単位は100万円以上1万円単位で、手数料は無料とのことでした。
そして、もう一つ気になるのが、その方法になります。繰り上げ返済には2つの方法があります。「期間短縮型」「期間短縮型」です。
どのようなものかというと、
「期間短縮型」は、繰り上げ返済した金額の分だけ残りの返済期間が短くなるという方法です。もうひとつが「返済額軽減型」で、繰り上げ返済した金額の分だけ毎月の返済額を減らすという方法になります。繰り上げ返済をする場合には、この2つから好きな方法を選択できるようになっているのが一般的です。
この融資会社の場合は、「期間短縮型」しか選択できないとのことでした。
また問題が発生
現物での不動産をもつときのメリットの一つとして、生命保険がわりになるってのがあります。団信（団体信用生命保険）に加入することで、ローンの返済途中で私が死亡した場合や重度の障害を持ち返済が出来なくなった場合などにその保険によって、残ローンを一括返済することができます。これにより、残された家族に相続してもらい家賃収入を得ることができます。
団信についての知識があまりなかったので、この質問をしたときに問題が…団信ってローン審査を申し込む時に選択しないといけなかったのです。
申込書類に団信の有り無しが選択としてあればわかったのですが、今回の会社では、有り無しで審査の書類そのものが違ったのでした。私に渡されたのが団信なしのものでした。（ここを注目して記述した覚えがないため、私が気が付かなかっただけの可能性があります…）
これにより、団信ありの書類を送りなおすことになり2度手間になってしまいました。
まとめ
今、この2件目の物件について話を進めています。
ここまででわかったことは、なんでも気になる点があれば担当に話してみることです。大阪の2社は考えるにも値しませんが、関東の2社についても対応の仕方が大きく違うことに気が付きます。
A社は、メリットはたくさん話してくれますが、デメリットについてはごまかします。B社は、デメリットを認識してからその対応について一緒に考えてくれています。
これは、不動産投資という大きな買い物について考えていて同時に大きな不安も抱えている購入者にとって最も大事なことだと思います。
自分で不動産を探して管理から融資してくれる会社との交渉まで行う人にとっては関係ありませんが、サラリーマンで不動産を持とうと考える場合は、管理会社に運用や問い合わせを任せることになると思います。
どれだけ信頼できる管理会社、担当者と出会えるかで大きな一歩が踏み出せるのではないかと思います。
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