1月27日に電話があり、無事に融資の本審査が通ったと連絡がありました。その後、不動産会社への振り込みも行われ物件が私のものになりました。
ついにサラリーマン大家さんへの道の1歩目を踏み出せました。今回の物件の利回りや節税額を計算してみたいと思います。
物件紹介
まずは、手に入れた不動産について紹介します。以前から何度か記事にしていて、先週大雪の中で確認に行ってきた以下のものになります。
購入条件
購入価格
1,770万円で、頭金：10万円を出しています。
融資内容
融資金額：1,790万円 期間：25年 金利：2.975%
諸費用を融資に含める形で、オーバーローンにしてます。
ほんとは、期間を35年で毎月の支払いを減らして、自分でコントロール出来る資金を増やすのがリスクが減らせて良いのですが、金融機関と私の属性の問題があってここがやっとでした。
賃料収入内訳
月額賃料
月額賃料 - ( 代行手数料 + 管理費など )
82,000 - ( 3,365 + 11,200 ) = 67,435円
利回り
利回りを計算してみます。利回りには2つあります。
- 表面利回り
- 実質利回り
表面利回りは、よく不動産の販売資料などに使われているものになります。グロス利回りとも呼ばれています。
実質利回りは、実際にかかった税金や管理費などのランニングコストを含めた利回りになります。ネット利回りとも呼ばれています。投資用不動産の場合は、こちらを重視すべきですね。
表面利回り
年間賃貸収入 / 物件購入価格 * 100 = 表面利回り という計算式になります。
( 81,000 * 12 ) / 17,700,000 * 100 = 5.49%
実質利回り
計算に含めるランニングコスト項目としては、以下のものが考えられます。
- 建物管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 賃貸管理会社管理費
- 火災保険料
- 税理士・弁護士などの報酬
建物管理費・修繕積立金
毎月11,200円払います。
11,200 * 12 = 1,34,400
固定資産税・都市計画税
初回の支払いは、来年になりますが、48,100円です。毎年建物の評価額が減価償却で下がりますので少しずつ下がっていきます。ここでは、最初の金額を使うことにします。
賃貸管理会社管理費
毎月3,365円払います。
3,365 * 12 = 40,380
火災保険料
10年分一括払いで、13,020円でした。利回りに使用する値は、1年で見ますので1,302円になります。
税理士・弁護士などの報酬
最初に1回だけかかる登記簿の手続き費用になります。ここでは、1回だけのものなので計算に入れないことにします。
実質利回り計算
ランニングコストの合計は、224,182円になりました。
( 年間賃貸収入 - ランニングコスト合計 ) / 物件購入価格 * 100 = 実質利回り という計算式になります。
( 81,000 * 12 - 224,182 ) / 17,700,000 * 100 = 4.22%
ネットでは、表面利回りが20%超えてるようなすっごい物件もあるようですが、管理費、修繕費が高かったりとかすると実質利回りがかなり落ちますので注意が必要ですね。
また、利回りからはわかりませんが、空室リスクが高い場合もありますので、その辺りも知っておく必要があります。
節税額
不動産所得額をマイナスにすることで、その分課税所得を減らせるので節税となります。不動産所得額は、売上（年間賃料収入）から計上経費を引くことで出せます。
経費は、大きく3つになります。
経費
- 減価償却費
- 諸経費
- 計上金利
減価償却費
建物は年々価値が減少します。建物の構造・用途により定められている耐用年数に応じて、毎年経費として計上することが可能です。
諸経費
ここには、たくさんの項目があります。不動産収得税や固定資産税などの税金、建物の管理費、修繕積立金、損害保険料など建物にかかった費用。
面白いところでは、不動産会社行うセミナーへの交通費、不動産会社との打ち合わせへの交通費、物件を確認するために必要な交通費なんかも経費に出来ます。
不動産会社との打ち合わせで使った食事代、不動産の情勢を取得するのに使った通信費や新聞書籍代、不動産投資仲間との意見交換に使った食費などです。
計上金利
不動産の取得にあたり金融機関から融資を受けた場合に、建物に対する部分の借入金の利息は経費として計上することができます。
経費まとめ
諸経費の1年目は、登記費用など大きな項目がありますので、経費も大きくなります。2年目以降は、その分少なくなりますね。
節税額計算
年間賃料収入 - ( 減価償却費 + 諸経費 + 計上金利 ) = 不動産所得額
90.2万 - ( 81.2万 + 116万 + 33.2万 ) = -140.2万
1年目は、諸経費が大きくなっています。2年目以降は、諸経費が30万円ほどになる予定なので、不動産所得額は、-54.2万ほどの見込みです。
正確には、減価償却費や計上金利もわずかに下がっていきます。
私の課税所得は、実は…いろいろと節税を行っていて、既に少なかったりします。母を扶養に入れていたり、個人型確定拠出年金を行っていたり、わずかですが生命保険控除もあります。
ということで、課税所得は、所得税にかかるものが77.6万円、住民税にかかるものが90.6万円になります。
それぞれ税額が、所得税3.9万円、住民税9.1万円で合わせて12.9万円となります。
不動産所得額が大きくマイナスとなりますので、私の課税所得は、0になります。よって、節税額は、12.9万円です。
まとめ
2年目からはちょうどよい感じの節税になりそうですが、1年目はマイナスが大きすぎてなんだかもったいないですね。
アフィリエイトなどで儲けが出ると60万円分ほどは税金払わなくて良さそうです。そんなに利益でないですけど…
株の儲けと通算で来たらよかったのにな…株の利益は、分離課税で他との通算が出来ないのが残念です。
もう一つデメリットがありました。所得が0になりますので、ふるさと納税が出来ません（やっても意味がありません）。これが一番悲しいかもです。
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