資産運用 不動産

不動産、管理会社の担当と会話してみた

投稿日:

スポンサーリンク

 

不動産の管理会社から原状復帰にかかる補修・修繕費について見積書が届きました。そのことで何度か管理会社の担当と会話できましたのでメモとして残しておこうと思います。

3月末に入居者が退去することとなっておりました。退去後に原状復帰にかかる費用が確定するということで待っていたところ見積書が届きました。

この対応が終わらないと次の入居者を入れられないということで、届いたその日にビル管理会社の担当者と話をしました。内容を確認したところ13年なんのメンテもせずに来たところでの退去ということでこの通りに修繕する必要があるとのことで、これだけの年数経ったのだから普通であるとのことでした。また、入居時から問題のある個所が多々あったようで入居者が我慢して使っていたということもありました。その点も一緒に今回修繕が必要とのことでした。なんか全部の悪いところが前のオーナーではなく買い取った僕のところに来てしまった感がぬぐえません。

また、不動産の管理会社の担当さんと話して妥当かどうかとかアドバイスをもらいたかったのですが、以前の記事で書いた通り全く連絡が取れずにおりました。ビル管理会社の担当にその件も話してみたところ同じグループ会社ということでしたので、聞きたかったところを確認してみました。

気になった点2つを確認してみた

機器の点検について

退去時の修繕費がほとんどオーナーが行う必要があることはわかっていましたので、購入前に最悪を想定してのキャッシュフローを出してもらっていました。その中にはもちろんエアコン、コンロなどの機器や部屋のクロス、キッチン、風呂などの床のクリーニングについても費用が発生すると思っていましたので、その点も確認をしていました。

そこでは、去年の点検でも問題ないということで後7~10年は大丈夫だから8年後から費用として20万円を計上、それからは10年おきに20万円を計上しますということで数値を出してもらっていました。

気になっていましたので、8年後に計上するとしてた費用が1年目で発生したのはなぜなのかを確認したところ、13年も住んでいることからこれは普通の事であること、入居者がいる状態で点検は行われないことが伝えられました。では、なぜ点検して問題なかったと私に伝えられたのでしょうか?と聞いたところ、故障情報は共有され見れるようになっていて、そこには何も報告が上がっていなかったのでそのように伝えたのではないかという事でした。実際には、不動産会社に聞かないとわからないとのことでした。

キャッシュフローの算定の仕方について

上記したようにキャッシュフローを出してもらっていたのですが、無難な想定で緊急時にあたふたするよりは、最悪の想定で余裕をもって運用したいとの思いがありました。

最悪の想定では、2年おきに人が入れ替わりその都度家賃や敷金礼金の見直しがあった場合にも2年で1,000円ずつ家賃が下がっていき、敷金礼金はこのままで行けますということでした。

実際には、1年経過した今回、敷金礼金は0円に家賃も6,000円下げないと借り手がつかないという提案でした。これだけのずれがどうして発生してしまったのか、聞いてみたところ通常通りに周りの状況や物価などを鑑みたところ提案内容は妥当だという。このビル管理会社と不動産会社との間で情報の共有が出来ていなかったということでした。ビル管理会社がいうには、キャッシュフローを出す場合にはこういった点が問題になるので、会社間で情報共有が大事であることはわかっているのですが、不動産会社からの依頼は何もされていなかったということでした。

ということは、不動産会社が独自の経験から算出して、専門のグループ会社があるにもかかわらず情報共有も収集も行わず。自分のところだけで判断して勝手な内容でキャッシュフローを作ったことになったということでしょう。

 

これらのことからも不動産会社の担当者と連絡を取りたいのですが全く連絡が取れない状況です。どうなってるんですかね。横浜にある株式会社グリップさん。

 

現状、私が考えているのは、2020年までには売却をしようと思っています。保持する場合でも、少なくともこの不動産会社は管理から外してもらいたいです。幸いにも他の管理会社からうちに変えませんかという提案を複数もらっていますので交渉中です。売却に関しても買いたいというところから話が来てますので検討中です。

 

次回は、メモがわりというか履歴として残しておきたいので補修・修繕費のリストを掲載したいと思います。

 



-資産運用, 不動産
-

Copyright© もっと資産運用や不動産投資について話したい , 2017 All Rights Reserved Powered by STINGER.

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。