資産運用 不動産

2件目の不動産購入を検討する

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年初からセミナーに参加したりしてたところ三社から不動産購入の問い合わせをもらっていました。

購入の目処が立ちましたので報告させていただきます。

三社に私の方からお願いしてたのは以下の条件となります。

購入の条件

・年間のキャッシュフローで黒字となること(税金の還付については既にフルで受けているため考慮しないこと)

・都内の物件であること

・将来的に現ローンについて借り換えも可能であること 以下が三社からの回答となります。

提案について

条件に従って提案してもらいました。

【1社目(都内の会社 20年ほどの不動産管理実績あり)】

そのような物件を案内できないということでした。

基本的に新築物件をフルローンで買ってもらう形を取っているため かなりの頭金(一千万近く)を用意しないと年間黒字には持っていけないということでした。

【2社目(大阪の会社 28年ほどの不動産管理実績あり)】

こちらも新築物件のみを扱っているところでしたが、年間70万円の黒字を出せるというこで話を続けていました。

結果としてお断りすることになったのですが、話がどんどん変わって言ってしまい酷い会社でした。

酷い話の内容は詳しく書くと大変な量になってしまいますので、以下に簡単に書いておきます。 (いつかまとめるかも…)

提案内容など

最初年間70万の黒字と言っていましたが嘘、実際は家賃収入とローン支払いなどで年間24万ほどの赤字となる

内訳を聞いてみたら全く黒字になる話でもなく、家賃収入5万でローン支払いが6万、管理費などで1万と毎月2万の赤字となっていました。

また、どうやって黒字になるのか聞くと税金(所得税や住民税)の還付で30万くらいが返ってくるということでした。(最初につけた条件がなかったことになってる…)

初年度経費として90万と言われたが支払う税金(不動産取得税、固定資産税など)は含まず

最初の経費として、頭金が80万と諸経費で90万が必要ということでした。 頭金は銀行に支払う分なので気にしないで、諸経費の内訳を聞いてみました。登記に必要な費用や仲介手数料ということでした。(また後で話が出てきます)

その他の経費について

他にもかかる経費はないのかと聞いたところ「無い!」ということでした。そんなわけないので追加で確認しています。

税金についても聞いてみましたところ、それは普通にかかるということでした。(当たり前ですね) 内容は、最初の年に不動産取得税が15万と次年からは固定資産税が10万ほどということでした。

火災保険の費用も入っておらず別途必要ということでした。 さらに他の経費についても聞いています。

入居者を募集する際の経費に広告料として家賃の2ヶ月分が必要、これは募集する前にお客がついても募集期間がどんなに長くなっても料金は同じということでした。次の入居者が入る時に必ずかかる費用ということですね。

現状復帰にかかる費用も聞いてみました。最初の回答では、30〜40年くらいではものも壊れないし現状復帰にかかる費用は発生しないと言われました。 はい、これもありえないですね。

家電が最初から設置されている物件でしたので、エアコンやガスコンロ、給湯器、蛍光灯などがあります。 入れ替えになった場合の費用を聞いたのですが、出てきた資料がエアコン掃除に1万というものだけでした。

金利の話

最初は、1.6%という金利を提案されていました。しかし、書類をやりとりしていく中でいつの間にか2.0%に訂正されていました。なんの連絡もなくです…

もっとも酷い話

話が違いすぎるのでお断りしようとしたところ、このような提案がありました。

「うちで決めてくれるなら諸経費をタダにします。」

どういうことか聞いてみると、実は諸経費の大部分を事務手数料と仲介手数料が占めており、事務手数料は不動産会社が決めるもので仲介手数料は新築の場合はかからないため0にできるということでした。

登記のお金やローンを組むときの手数料などもあったはずですが、もう話す気も失せてたので細かく聞きませんでした…

もうお断りしているのですが、未だに電話がかかってきます。毎回番号が変わっているので判別できずにめんどくさいです。

【3社目(都内の会社 3年ほどの不動産管理実績あり)】

最終的にこちらで決めました。紹介された物件は築年数30年なのでかなり古いですが、現在のオーナーさんが高齢で入居者がいなくなった段階で手放したいということで、入居者無しでの引渡しとなりかなり安く仕入れられたということでした。

さらに手放す時にこちらの我儘も聞いていただけるということで現状復帰はもちろん古くなった家電も新しいものにしてもらえました。(築30年なのにコンロがIHだったりしてます)。内装の写真も見せてもらいましたがかなり綺麗でした。

元の管理会社もスカイコートというかなりしっかりした会社がやっていたので、修繕積立金も十分溜まってますし過去の修繕履歴や今後の修繕計画なども出していただけました。

キャッシュフローとしては、賃貸料金とローン返済で毎年12万のプラスで税金(固定資産税)が年3万ほどかかりますので、合計して9万のプラスとなります。 入居者がいない状態での引渡しとなることへのサポートとして最初の入居者がつくまでは不動産会社の方で家賃の80%を保証してくれるということでした。 また、その間は管理費は頂かないということでかなり頑張ってもらえました。

今月中に物件の確認と契約のため東京に飛びますので、また報告させていただきたいと思います。

後、頭金を用意する必要があるので今の資産を少し取り崩すのと積み立て金額を少し下げたいと思います。 また、夏頃に現状のポートフォリオの見直しと目標の再設定も行いたいと思います。

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