今年の目標や資産運用に使う投資信託やETFの考察時にも書いているように現物での不動産投資について考えています。

物件を持てた時に購入までに考えたことや手続きの流れ、実際に持った物件についてなどまとめようと思っていたのですが、不動産屋や不動産管理会社の担当者と話していると気になるリスクについて話をしていてもメリットの部分だけを抽出して強調して何度も話をされるのでデメリットがぼやけてきます。

そこで一旦立ち戻って考えられるように、私が考えるメリットとデメリットについてまとめておこうと思います。

不動産投資のメリット・デメリット

メリット

初期資産がなくても始められる

最近の不動産投資は、最初に資産がなくても始められます。金額が金額なのでローンを組むことになると思いますが、融資の条件がだいぶ緩和されていてある程度勤続年数が長かったり、年収も400万超えているくらいでもフルローンで融資が受けれたりするようです。もちろん、頭金を用意出来たり、年収が高かったり、公務員だったりするとそれだけ有利な条件で融資が受けれます。

収入が安定している

メインの収入は、賃貸収入となりますので、住居者がいる限り長期で安定的な収入を得ることができます。インフレに強い資産になりますので、インフレ時には家賃の上昇、売却時には地価の上昇のメリットを受け取ることができます。

節税効果が高い

一番効果が高いところで不動産屋が強調するところだと思います。

税金は、所得（給与所得＋不動産利益など）に対してかかりますので、不動産利益をマイナスにすることで所得を減らすことができます。

不動産利益は、「売上ー費用」で計算しますので家賃収益より費用を大きくすることでマイナス計上することができます。

これらの経費を赤字計上で現在の所得と損益通算し、確定申告で所得税の還付を受けることができます。また、住民税も減額されます。

費用として計上できるもの

不動産に対する費用としては、登記費用、減価償却費、公租公課、管理費、ローン金利（建物分）修繕費などになります。

登記費用とは、物件拾得時にかかる登記簿の登録にかかる費用です。

減価償却費とは、物件の購入価額をいったん資産として計上した後，この金額を資産の耐用年数にわたって規則的に費用として配分される金額です。

公租公課とは、不動産収得税や固定資産税など国や地方に支払う税金です。

管理費とは、不動産（マンションなど集合住宅）で、共用部分を管理するための費用です。

ローン金利とは、不動産購入時に融資を受けた場合の建物部分にかかる金利については経費として計上できます。

生命保険としても使える

マンション等を購入する際、通常、住宅ローンを組んでお金を借ります。その際、「団体信用生命保険」という生命保険に加入することになります。ローンの契約者が死亡・高度障害などになった際に、通常の生命保険と同様、保険金が支払われます。その保険金で、残っているローンを返済することができます。残された家族は、ローンが返済された物件を相続して家賃収入を得るでもよいし、売ってしまってもよいと思います。

デメリット

空室リスク

当たり前ですが、入居者がいないと家賃収入が発生しません。長期化すると大変です。管理会社をつける場合は、手数料を上乗せすることで家賃保証をしてくれるサービスを扱っていると思います。

金利上昇リスク

変動金利でのローンを組む場合は、金利上昇することがリスクになります。

物件の価値下落リスク

建物の老朽化や土地価格の下落による物件価格の下落リスクがあります。

流動性が低いリスク

自分の状況に変化があり売却を考えた特にすぐに現金にできないリスクになります。

まとめ

私が目指している不動産投資としては、サラリーマンをしているのであまり手間をかけれません。物件管理や住居者に関する対応は、管理会社に任せて節税しつつ将来の年金＋αを作るところにあります。

実際に使った分を経費として計上するのは当たり前のことなので…これで節税ってなっていてもお得とは感じません。

理想は、毎月かかる実費を限りなくプラスマイナス０に近づけて、家賃収入とローン返済額の差を減らす。で、書類上経費にできる「減価償却費」と「ローン金利」で節税することになります。

この考えをしっかりと基本として押さえて、実際に提案されている物件や融資内容に数値をあてて考えていきたいと思います。