前回の記事で、過去の挫折をいつくか紹介しましたが、その中でA社からの紹介された物件について思い出してみたいと思います。
成約にはつながらなかったのですが、紹介された物件と条件に合わなかった原因を書いておきたいと思います。
1件目 渋谷のワンルームマンション
条件など
新築で周りに学校が多いところだったと記憶しています。学生が多いので空室がほとんどなく、空室になってもすぐに入居者がつくということをメリットとして話してくれていました。価格は、2500万円くらいでした。
デメリットとして伝えたこと
最初の物件になるので、いきなり年収から見た融資可能額（年収の７～８倍までといわれています）のMAXはきついと思っていました。
- ターゲットが学生になりますので、入居者の入れ替わりが早そうなこと。そのため、原状復帰に必要な経費がかさむのではないか
- 新築なので、最初は良いけど数年ですぐに賃貸料を下げることになるのではないかということ
回答としてもらった情報
入れ替わりは確かに早いとのこと、原状復帰については、ハウスクリーニングなどを自社の関連会社を使うので他に比べて安いとのことでした。
賃貸料は数年は下げないと言ってましたが、下げなかったら入居率が下がるのでは？と懸念を伝えると賃貸料の保障制度があるから空室になっても賃貸料の70%は入ってくるとのことでした。
今考えると…
ハウスクリーニングにかかる費用の他社との比較なんかの情報が出してもらえていません。また、普通は、原状復帰は敷金でまかなわれてオーナーが手出しする事はあまりないなどの情報もなかったです。
賃貸料保障についても、その制度を使うことで管理費がいくら上がるかの情報もなかったです。この時は、サービスとして入っていて管理費が変らないと思っていました…
これらの情報は、意図的に出さなかったのか、私の聞き方が悪かったのかわかりません…
結果
不成立となります。条件を聞いているうちに他のオーナーさんで決まったそうで、話がなくなってしまいました。
2件目 新宿のワンルームマンション
条件など
1件目とほぼ同じ、学生がターゲットの新築物件で、2300万円でした。
話をもらった時の思い
1件目の時にいろいろ情報を伝えていたにも関わらず紹介されたのは、同じような物件で私の不安が増すことになりました。まったく同じ不満点をまた伝えましたが、最初は入居者が付きやすい新築物件が良いと言われました。
さらに伝えられたこと
1件目が条件を詰めている状況で他に決まったため、先に手付金として10万円を出してくれと言われました。会った当日に言われたので、さすがに持っていなかったのでお断りしたところ立て替えておくとの事で話が進みました。こういった話をするのが初めてだったので、不動産投資ってこういうものなのかと不安ばかりが高まりました。
結果
その後、立て替え金を振り込んでくれとの依頼と一緒に、登記簿の手続きのために前もって70万円ほど振り込んでくれと言われました。まだ購入するという話や、融資の話もしてない状態だったので、渋っていたところ連絡が入り融資の条件がかなり厳しく節税にならないとの事で、また話がなくなりました。このとき、節税がきいてくるのは年収が最低400万からだと言われました。
話はなくなったのですが、最初の10万と次の70万について相手が立て替えたことになっているとのことで、返金したことの証明のために一旦私の口座にお金を振り込むと…
それを担当者個人の口座に返してくれとの事で、面倒な手続きが発生してしまいました。振込手数料もかかるし…
まとめ
今考えるとおかしなところがたくさんありますね…
実は、最後までこの会社と私は何の書類もかわしていません。それにも関わらず手付金の建て替えが行われ融資金利の話まで出てきています。社内規定や過去の実績なんかを参考にして仮の数値でも出したのでしょうか…
とにかく売りたいってことだけは伝わるのですが、私の事を何も考えてくれません。不安の解消もされないまま話だけどんどん進んでいきます。
このことから、信用できる対等に話ができる管理会社が見つかるまでは、当分は不動産の話はいいかな…と、思ったのでした。
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