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不動産、入居者退去に伴う管理会社からの集客に関する提案書が届いたので精査する

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先月2月18日の夕方に電話がありまして、今の住居者が3月末にて退去されるという連絡を受けていました。それに伴って管理会社の方で次の募集についての提案書を作成して送付させていただきますということでした。

その提案書が3月16日に届きました。内容を見てみると、素人の私から見ても突っ込みどころが満載でして、担当者に電話で問い合わせも行いました。返事を早くくれとも言われていますので、提案とその検討をまとめるためにもブログに残しておこうと思います。

提案内容をみる前に

提案書と一緒に入っていた紙に、提案書をご確認くださいって内容と共に、もう来週にも退去されますので早期の返送をというように書かれています。1か月前に提案書の作成に取り掛かっているにも関わらず。作成だけで1か月かかり、私の考える時間が1週間もありません。どこもこんなもの何でしょうか、この時点であまり考える時間を与えないようにしているのかなと、僕は怪しく感じていました。

各項目での検討した内容と問い合わせ担当の話を項目毎に書いていきます。

提案内容について

1.賃貸料について

提案と疑問

2パターンの提案がされています。1つは、礼金が1ヶ月で賃料が1000円ダウン。もう1つは礼金なしで賃料が変わらず。というものでした。家賃はそんなに変わらなかったのね。よかった、と思いましたが、注意事項に目が行きますと…

2つ目のパターンの場合にだけ「オーナー様の負担が増えます」とあります。どういうことでしょう?元の契約では礼金が2か月で、私と管理会社で半々で受け取るというように聞いていました。それが1か月と0になるから、どちらのパターンでもオーナーである私の負担は増えそうです。なぜ2つ目にだけ注意事項があるのでしょう。

問い合わせてわかったこと

結果から言うと、礼金が半々ではなく実際は、礼金はすべて私にそこから1ヶ月分を管理会社に支払うとなっていました。わかりやすくするためにそういう説明をしただけで契約書にはそう書いてあるとのことでした。なるほどね。言葉をそのまま受け取っていた私のミスのようでした。それなら仕方がありませんね。次から気を付けるしかないです。

その問い合わせの中で、もう一つ気が付きました。管理費という項目があるのですが、そこが前回は数値が入っているのですが、今回の提案では項目がありません。そのことについて聞いてみると、管理費は賃料に含める形に変わったとのこと、最近の賃貸サイトでは管理費込みというチェックが増えていてその対応のために含める形にしたそうです。

はい、わかりますね。賃料が少し下がったように見えていましたが、実際は管理費も含まれているのですから管理費分もマイナスでした。

1つ目からこれです。嫌な予感が増してきます。

2.リフォーム着手について

原状回復費用として、賃貸者責任にある部分について通常は敷金が使用されます。しかし、内容でもめた場合は原状復帰に着手できないことがあるとのこと。その場合に着手が遅れると入居者が決まっても入れずに家賃収入が入らないことになります。なので、揉めた場合でも10万円以内の場合は先行着手しますという内容でした。これは、特に問題ないと感じています。

3.モデルルームの設置

リフォーム完了後に内覧のために生活イメージをつかみやすくするために家具などを管理会社負担で設置しますよということでした。これも特に問題ないかなと感じました。

4.カラークロスの使用

最近、インパクトを残すためにカラークロスを使用しているということでした。2点疑問がありました。

1点目、通常は白いクロスが使われますがカラークロスを利用することで基本料金に数千円プラスとなりますと書かれています。通常料金ってなんでしょう。どこにも記載がありません。

2点目、前から疑問だったのですが内覧時にインパクトを残すという意味ではカラークロスは良いのかもしれませんが、賃貸者はこれからそこで生活していくわけです。色は管理会社にお任せするとなっています。

問い合わせ

1点目、通常料金については最初わからないと言われました。現状の状態を見てみないと金額が出せないと、おかしいですよね。カラーにする時点で張替は確定している前提となっています。また、白との差額も数千円って書かれています。でしたら、この金額はどこから出したのでしょう。そのことを突っ込んでみると金額が出てきました。8~9万円かかるということです。

2点目、上記した疑問をそのまま伝えると、確かに最近はカラーは生活しずらいということで退去が早くなっているとのこと、結局白に戻すことも多くなっているようです。

私の結論では必要ないと判断しています。そんな提案するなよ…

5.バルコニー専用補助鍵の設置

セキュリティを高めるためにALSOKの補助鍵を追加するという内容でした。ここだけ聞くと入居者にとっては良いものなのかなって思います。が、私の持っている部屋は高層階です。1,2階で道に接しているような状況では必要かなって思いますが、高層階で屋根から壁を伝って降りてくる状況や隣の部屋のベランダから避難壁を破ってまたは乗り越えて侵入するという状況がそうそう起こるとは思えません。

問い合わせ

まず、金額を聞きました。今なら通常価格より安いと書かれています。が、金額は教えてもらえませんでした。つけるって確定してからALSOKと交渉するとのこと。

次を確認します。疑問をそのままぶつけるとオーナー様の言う通りです。私も必要ないと思っています。とのこと、だったら提案するなその2です…

6.賃料立て替えの提案

空き室になった場合に最大3か月分の賃料について、いつも通り賃貸収入として振り込みますという内容です。あくまで立て替えで、入居者が決まったらその賃貸料から立て替えた分振込がなくなります。

私にとっては意味のない立て替えです。

問い合わせ

内容は理解したので特に問題ないかなと思っていましたが、前の質問の流れで担当がかなりすすめてきます。オーナーさまが楽になりますってしきりに言ってきます。ここまで言われたら私も言います。

3か月前払いされるってだけですよね?その後3か月止まるんだから。何も言ってこなくなりました。他のオーナーさんはこれでとっても良いものだ!って契約しちゃうのでしょうか…

7.至急の入居が必要となった場合について

通常は入居したいと依頼があった場合は、オーナーである私に通知がきて私が承認して初めて契約が進みます。それを私とすぐに3日以上連絡が取れなかった場合には承認を待たずに契約をすすめますよって内容です。特に問題ありません。

 

以上が提案になります。かなり突っ込みましたが、こんな内容で他のオーナーは言われるままに契約しちゃうのでしょうか。かなりなめられている気がします。ここでもう一つ

最初に問い合わせ電話に出たときの対応

最初に問い合わせの電話をしたときに、提案資料を読んで電話していますと伝えたところ、担当と変わってもらったのですがその担当者から電話での承認ですか?って聞かれました。

その時点で私は本人確認すらされていません。ありえないです。承認が必要ですって書類を送っているにも関わらず本人確認もせずに電話で承認ってなんですか意味が分かりません。

 

確定申告で不動産屋とバタバタしているときに、管理会社もこのありさまです。いらない提案は拒否するから良いのですが、なんかひどいなと…

 

厄年の力が発動されているのか…

まだまだ何か起こりそうで怖いですが、気を付けて生きていきたいと思います。

 

今回は、検討して提案資料を返しますが、管理会社の変更も検討していきたいと思います。

実際に、管理まかせていただけませんか?とか、部屋売ってくれませんか?という問い合わせももらっていますので…

 



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