6月に無事に2件目の不動産購入が完了して、6/21に書類もでき正式に私のものとなりました。
今回の物件の利回りを計算してみたいと思います。
物件紹介
手に入れた不動産について紹介します。場所は、東京都葛飾区の最寄駅から徒歩5分以内にあります。周りは住宅街となっていて、駅のそばにはスーパーや飲食店もありました。
築30年の古い物件となりますが、メンテしてくれている会社がスカイコートさんです。実際に見にいきましたがかなり綺麗に維持されていました。修繕積立金も十分な額が溜まっており20年には大規模修繕が予定されています。
購入した部屋が5階になるのですが、古い物件のためエレベーターがなかったのが気になりました。
内装については、前のオーナーが綺麗な状態で引き継ぎたいと申し出てくれたおかげでコンロやエアコンなどが買い替えやメンテを入れてくれてかなりいい状態となっていました。今ではあるのが当たり前ですが、古い物件ですがビルに光回線も完備されています。
購入条件
購入価格
890万円で、頭金：250万円を出しています。
融資内容
融資金額：640万円 期間：30年 金利：2.250%
賃料収入内訳
月額賃料
月額賃料 - ( 手数料 + 管理費など )
45,000 - ( 2,500 + 6,105 ) = 36,395円
利回り
利回りを計算してみます。利回りには2つあります。
- 表面利回り
- 実質利回り
表面利回りは、よく不動産の販売資料などに使われているものになります。グロス利回りとも呼ばれています。
実質利回りは、実際にかかった税金や管理費などのランニングコストを含めた利回りになります。ネット利回りとも呼ばれています。投資用不動産の場合は、こちらを重視すべきですね。
表面利回り
年間賃貸収入 / 物件購入価格 * 100 = 表面利回り という計算式になります。
( 36,395 * 12 ) / 8,900,000 * 100 = 4.91%
実質利回り
計算に含めるランニングコスト項目としては、以下のものが考えられます。
- 建物管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 賃貸管理会社管理費
- 火災保険料
- 税理士・弁護士などの報酬
建物管理費・修繕積立金
毎月6,105円払います。
6,105 * 12 = 73,260
固定資産税・都市計画税
初回の支払いは、来年になりますが、20,300円です。毎年建物の評価額が減価償却で下がりますので少しずつ下がっていきます。ここでは、最初の金額を使うことにします。
ちなみに1年目のみに発生する不動産取得税は、54,300円です。
賃貸管理会社管理費
毎月2,500円払います。
2,500 * 12 = 30,000
火災保険料
10年分一括払いで、20,000円でした。利回りに使用する値は、1年で見ますので2,000円になります。
税理士・弁護士などの報酬
最初に1回だけかかる登記簿の手続き費用になります。ここでは、1回だけのものなので計算に入れないことにします。
実質利回り計算
ランニングコストの合計は、123,260円になりました。
( 年間賃貸収入 - ランニングコスト合計 ) / 物件購入価格 * 100 = 実質利回り という計算式になります。
( 36,395 * 12 -123,260 ) / 8,900,000 * 100 = 3.52%
まとめ
1件目が家賃の見直しなどのため毎月赤字となっていました。税金の還付を受けてやっとプラスの状態です。入居者が入れ替わったりすると現状復帰に必要な分は手出ししていました。
それもあって単月黒字になるようにコンサルしてもらい、この物件に出会えました。毎月の収支を計算すると以下のようになっています。
家賃 -（ 管理費等 + 管理手数料 ） - 毎月の返済額 = 単月収入
45,000 - ( 6,105 - 2,500 ) - 24,464 = 11,931
となります。
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